今年的两会上、普通老百姓最关注的莫过于两个税了：一个是个人所得税，一个是房产税。
个人所得税实施多年，其意义对普通老百姓不言而喻
房产税作为一个万众期待又饱含诸多感情诉求的一个名词，被民众寄予了太多的希望。
每次引爆话题后，社会舆论里反响激烈。
自媒体渠道的普及，让人人都有了发声的机会，不少键盘侠为博眼球、刷存在而夸大其词、混淆视听，以迎合仇富心理。
于是，就有了很多不明真相的群众手捧西瓜露出看热闹特有的微笑。
“哼！让你们炒房！有钱买买买，看这次国家怎么收拾你。”
房价要跌了，房地产要崩盘了，开发商要跑路了。”
“年轻人，千万别买房！未来房子将是白菜价！”
······，如此种种，每每不绝。
不仅是吃瓜群众们，就连一些稍显专业的地产人也不清楚房产税对行业发展的影响在哪里。
反反复复就一句话：房产税实施，房价也不会暴跌的······
那么，理由呢？依据在哪里？
数次看见朋友圈里有人转发类似的文章，我都会留意是谁在转发这些互联网上的垃圾，然后默默的打开的他们的头像，一一删除。
虽然说人们只相信自己愿意相信的东西，而不在乎真相，但总要有点靠谱的理论根据再去相信吧。
骇人听闻的标题党和键盘侠成了信息社会里无知网民的“红衣教主”，想想都觉得可怕。
缘于此，大嘴楼市（id:dazuiloushi）翻阅网上相关材料对房产税这一话题从古、今、中、外四角度，分三篇文章来探讨，以期读者能从一个高度层面理解房产税的内涵和意义。
房产税认知系列：
在房产税的认知上，你不应该天真无邪——国外篇
在房产税的认知上，你不应该天真无邪——国内篇
在房产税的认知上，你不应该天真无邪——古今篇
3月7日，财政部副部长史耀斌就日本记者关于我国房地产税的提问回答中说道：“大多数国家都实行了房地产税制度，都有一些共性的制度性安排，我们会参考国际上共性的制度性安排的一些特点。”
那么国际上的制度有哪些呢？
我们选出美、日、英以及和我国情况最相似的香港地区四个经济体来分析，以展示其特性。
房地产税和房产税的争议
房产税：以房产为课税对象，向房产所有人或经营管理人征收。
房地产税:是针对房产征收的所有税目的总称，分为流转环节和保有环节两大类税目。我国在征的房地产税如图所示：专家们对房地产税上的争议，是在持有环节上收“房产税”？还是“房地产税”？
常见的观点是，如果收的是“房地产税”，那么土地国有，不是个人所有，按所有权收税没有道理。
如果是“房产税”，那么我们目前的房屋产权为70年，租了土地70年使用权，在上面建房子，征税就必须去掉土地的价格。
根据国外房产税收费模式，可以主要归纳为两类：
一种，是美国和日本为代表的土地私有制国家。其土地和房产绑定在一起，都作为不动产（或在更大范围内算作财产），以此为征税的对象，简单易行。
另一种，是英国和香港经济为代表的，土地是公有（英国在名义上是英王所有），其中香港与中国大陆的情况最为类似。
美国对房产的收税主要是交易税和的房产税。交易税一次性过户时交齐，约为房价的2-4%，一般由买卖双方平分，房产税由地方政府征收。
征税主体：美国的房产税是地方税。由于美国实行联邦政府、州政府和地方政府的分税制，三级政府各有其税权范围。
税收立法权归属于联邦和州政府，而地方没有立法的权力，只能在各州制定的税法约束下征税。
各地政府在房产税的征收上有很大的自主权，可自行决定其税基、税率、减免条款等等。房产税的征收主体为地方政府（郡政府、市政府和学区）。
主要用途：多用于提供消防、治安、道路交通、教育、环境改善等公共服务。
征收办法：“以需定收”的方式确定税率，房产税的税基由房地产评估价值的一定比例（征税比率）确定，主要经州政府主持完成。
房地产净税额=税基×法定税率-税收优惠=（评估价值×征税比率）×法定税率-税收优惠。
减免优惠：
1、实行直接的减税和免税形式，例如居民在购买的第一套非经营性自用房产时免税，同时会按各州规定的免征面积和免征额度，对居民的普通住宅给予免征优惠，往往从第二套住房起征房产税，而之后的住房税率将会增长
2、针对弱势群体的延期纳税条款，同时当纳税人的房产价值大幅升值时，纳税人可先按该财产的原价值缴纳税款，而差额则可以延期缴纳
3、主要针对低收入人群的税收抵免制度，部分区域对低收入群体实施住房抵免，抵免额可以抵减个人所得税或者退休现金等，有效减轻纳税人的税负负担。
当纳税人缴纳的财产税与其个人收入（或缴纳的个税）的比例超过了税收抵免的法律规定（各州设有不同的比例），则政府会将超出部分按比例返还给纳税人。
限制条件：为了避免政府无节制的上调税率，美国政府美国各州均制定了一系列的限制条约。主要分为税率限制、税收收入和支出限制、评估价值增长限制、充分披露要求等几类。
英国的房产税分为住宅房产税和营业房屋税两种，分别针对住宅和营业性用房征收。
其中，住宅房产税是地方税种，针对住宅的历史评估价值征收；营业房屋税是中央税种，针对租金价值征收。
住宅房产税（地方税），又被译作市政税、地方议会税，顾名思义是地方税种，各地地方政府根据其每年收支情况进行税额的设定。
该税根据房屋在某一特定时间的评估价值进行征收，税额随房屋价值上升而增加，但有效税率却随房屋价值上升而下降。
英国住宅房产税的纳税主体是房屋使用者，包括年满18周岁的拥有或租住房屋的人。一些特定的人群，如未满18周岁的未成年人和全日制学生等，不需支付房产税。住宅房产税按年计算，通常分十次支付，但个人也可以选择分12次支付。
住宅房产税的计税依据是其特定时间的评估价值。英格兰和苏格兰按1991年4月的评估价值征收，威尔士则是按2003年4月的评估价值征收。
对于之后建成的房屋，其价值会被换算成1991年的名义价值（对威尔士而言是2003年），作为计税基础。
英国地方政府收入的约25%，由住宅房产税贡献，其他大部分来自中央政府补助和重新分配的营业房产税。
英国住宅房产税除了对未成年人、学生、残疾人等有减免。上述税额是针对有两个或两个以上成年人居住的房屋，当居住的成年人不足两人时，房屋可享有25%的税收折让。
如果房屋是屋主的主要房产且最终没有人可被算作成年人，则可享有50%的房产税折扣（在计算住宅房产税时，学生、残疾人等一些特定人群不被算作成年人）。
度假用房和二套房也可以享有最多50%的税收折扣。如果房屋为了满足残疾人的需要而进行了改造，则纳税人可申请将其纳税等级降一级。对低收入群体提供税收优惠，减免额度最高为100%。
此外，空置房屋有折扣或减免，但长期空置可能被征收空置溢价，地方当局可决定征收高达50%的空置溢价。
营业房屋税也称非家庭财产税(non-domestic rates)，是针对经营性不动产，如商店、办公楼、酒吧、仓库、工厂等非住宅用不动产征收的。虽然该税是一项中央税种，但中央政府会根据各地人口情况等重新分配给地方。
营业房屋税根据房屋的租金价值征收，税率全国统一。但伦敦有一定的特权，可以在一定范围内设定其自身的税率，苏格兰则由苏格兰政府决定，税率的涨幅不得超过通胀的涨幅。
在营业房屋税的重估时，税率的设定会使得全国范围内营业物业税的增长与通胀增幅一致。因而，即便重估价值上升，最终所交税额也未必有大幅上升。
此外，如果物业的课税价值低于18,000 英镑（对大伦敦地区而言是25,500 英镑），就会被认作是小企业，可以使用小企业税率，而非标准税率。最新的营业房产税税率在47%左右（历史上一直在40%以上）。
另外，房屋的年租金收入，每五年进行一次重估。营业房屋税由物业的课税价值（rateable value）乘以税率（multiplier）来计算。课税价值是物业的年租金，英格兰和威尔士是由评估办公室（voa）每五年评估一次
农村、小企业、工业园区、慈善组织等经营物业设有减免。在价值重估时期，为了避免税费上升太快，也设有一定的过渡期减免。
日本的房产税收包括固定资产税、都市规划税和营业场所税。
固定资产税和都市规划税属于市町村税，营业场所税属于都道府税。简单说，都道府和市町村都是地方一级征收，日本中央政府并不直接征收房地产税，但固定资产税中央要参与分配。
固定资产税的征收对象还包括如机械设备、汽车等折旧资产。该税标准税率是1.4%，上限为2.1%。固定资产税占地方收入40%多。
根据住宅和土地的评估价值、不同用途等会给予一些减免。估价低于30万日元的土地和估价低于20万日元的建筑，免征。
政府、宗教、社会公益机构、科研团体、学校等拥有的建筑也免征。此外，在住宅用地方面，日本对小规模住宅土地有一定的减免。
如果土地面积不足200平米，且其上只有一套房屋，则只需对土地价值评估价值的1/6支付固定资产税
如果土地面积在200平米以上，但其名下只有一套房屋，则对前200平米土地评估价值的1/6，以及超过200平米土地价值评估价值的1/3 征收固定资产税。
另外，对防火抗震的房屋、以及供老年人居住的优质租赁住宅等，也有一定的税收减免。
都市规划税，该税种也是地方税种，是用于市町村的城市规划或土地区划调整的特别目的税。
该税是对城市区域内的房屋所有人所征收的税，原则上同固定资产税一并征收。征税主体是市町村政府，纳税义务人、纳税依据、纳税方式同固定资产税相同。税率由市町村自定，但不能超过0.3%的最高限制税率。
营业场所税（都道府税），征这一税种，是为了使营业用房的收益不高于住宅收益，并适当限制大城市环境污染。该税是用于城市环境改善的特定目的税
营业场所税也是地方税，不过只针对居住人口不少于30万的城市。在日本，实际只有在东京、名古屋、京都、神户、福冈、川口等一些大城市征收
对房屋所有者而言，其要在建筑完工或扩建结束后的两个月内缴纳，每平方米6000元；对房屋使用者而言，若营业房屋面积超过1000平方米、雇员人数超过100人，则要对房屋按每平方米6000日元征税和按支付雇员总报酬的0.25%征税。
香港主要有三类房地产税：差饷、地租、物业税。香港房地产税各类减免不算多，税基很宽，不过整体税率并不高。
1、差饷。是对土地及建筑物的出租市值征收的，属于就物业使用而征收的税项。近些年税率为5%，占香港收入比重约3%，占到香港家庭支出的2%左右。香港法律并未具体规定差饷承担者是出租人还是承租人，一般由租客与业主自行约定。如果没有其他协议，即由使用人缴纳。
减免方面，香港主要针对农地及相关建筑物、宗教用途的建筑物、坟场及火葬场、政府拥有的一些物业、军事用地等
此外，政府还有权向差饷缴纳人退还或宽减差饷。比如，经济状况较差时，政府可制定一些减免措施，降低居民税赋。金融危机之后几年，由于一些宽减差饷措施，差饷在总收入中所占比重下降到3%左右
2、香港的地租。香港土地也是公有制为主，和我们基本类似。所以非常理解土地出让金。不过，香港有土地批租制和年租制并行。
开发商购买时要一次性缴纳一笔土地出让金。此外，每年还要为土地缴纳一定的地租。地租的税基与差饷的税基相同，税率为3%。
国泰君安的研报介绍，香港地租课税对象为，新界和新九龙的物业，以及在1985 年5 月27 日以后获批或获续期土地契约的港岛和九龙物业。
3、物业税。香港的物业税是对物业所有者征收的，其针对的是土地和建筑物的租金收入（若不出租就不用缴纳物业税）。
物业税的现行税率是15%。减免方面，不能追回的租金和物业所有者支付的差饷，可以从租金收入中扣除。另外，政府还对修葺及相关支出提供了20%的标准免税额。
就是说，纳税额=标准税率（15%）*80%*（租金收入-不能追回的租金-物业所有者支付的差饷）。
房地产税对房价的影响
期盼着对现行房价实施腰斩的人，沉迷在自我的世界里无法自拔。
井底的青蛙只有跳出来才能看清世界之大，趴在山顶的青蛙能更清晰地俯瞰山谷里所有的美景。
国外过房产税的实施对本过经济的发展有什么样的影响呢？有没有一个国家因为房产税的实施镇压了住房价？
答案是没有，可能会让你失望，但这是事实。
在人类有历史以来，没有一个国家、没有一座城市，因为开征了房产税，房价崩盘了的，哪怕是实质性的下跌，也没有一个先例。
香港多次用差饷减免和调整物业税税率，来平抑房地产市场，但效果有限。
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