文向锋(中国房地产业协会文化地产委员会副秘书长)大脑银行 /
新经济如波涛汹涌扑面而来，什么新零售、分享经济、协同理论、生态圈等等，在商业模式如此缤纷多彩绽放的今天，我们如何理解新经济、新商业创新的脉络。
商业模式就如同一万个人眼中就有一万个哈姆雷特，每个人对此都有不同的理解。纵观中华文明的商业史，《货殖列传》中就有最早的商业记载：货殖是指谋求滋生资货财利以致富，即利用货物的生产与交换，进行商业活动，从中生财求利。简单化理解就是公司通过什么途径或方式来赚钱。天下熙熙，皆为利来;天下攘攘，皆为利往。我们从历史原点，找到商业本源。中国商业史，就是通过商品买卖获利，以让渡商品所有权获得利润的交易过程。
从所有权结构分层视角解读新经济趋势
何谓所有权结构分层：就是基于所有权权益的解构，将所有权人对物的权利分解为占有、使用、收益、处分四个单项权益。而所有权人拥有天然的物权，形成自物权。通过所有权单项权益的排列组合，形成的交易模式，就是我们用所有权结构分层创新商业模式的理论根基。
当然，除了自物权外，非所有权人形成的权利主体直接对物进行支配而享有利益的权利，我们称之为他物权。应该说，他物权来自所有权人的授权或者由权利让渡而形成。对他物权的再交易，形成了所有权结构分层理论的延伸。
目前他物权分为用益物权和担保物权。用益物权原则上只含有占用、使用、收益三项权利。而担保物权拥有抵押、质权、留置权三项权利。基于这些权属组合的商业模式进行再设计将是未来主流发展的商业模式。未来，我们在盘活存量资源，提升资源效率上，应更多倡导他物权的模式创新，让资产流动起来，让产品、服务更趋向零边际成本。
在现实商业案例中，这类模式比比皆是：
房屋出租模式：住宅出租(不让转租)是占用权和使用权交易。商铺出租是占用、使用、收益权三项权益交易。
共享单车模式：所有权人(自物权)通过出让时间段的占有权、使用权获取收益的模式。
滴滴模式：权利主体(他物权)通过对运营资源(人、车)的支配，获取收益的模式。但权利主体本身不是所有权人(自物权)，对运营资源支配依托契约。支配权权力基础在于他物权之用益物权。
养老倒按揭模式：也称反向住房抵押贷款。是指房屋所有者，把房子抵押给银行、保险公司等金融机构，后者在综合评估后，评估房屋远期价值，给予房主每月固定的钱，房主继续获得该房屋占有、使用、收益权，一直延续到房主去世;当房主去世后，其房产出售，所得用来偿还贷款本息，其升值部分亦归抵押权人所有。
特许经营模式：政府让渡部分权益模式(运营权、收益权)获取资源、资本的方式。
创新源代码革新商业模式
我们认为所有权结构分层理论，是未来创新的源代码，通过交易标的物权的权属交易对商业模式变革具有变革性意义：
它改变了过往商业史以自物权交易为基础的模式，建立了他物权为基础的交易结构模式。它的理论应用不是否定所有权交易结构，而是丰富之，它实现了资源利用和效率提升，有利于存量资源释放和流动，实现零边际社会。
它对创新商业模式，特别基于底层交易架构的创新和应用层面商业模式多样化意义重大。它促进创新创业主体在未来模式创新过程中，理清底层交易结构，使模式创新由混沌到清晰。
它使商业模式更具弹性，交易模式形成多主体结构，由原来单一权利主体封闭式运作向开放系统运作发展，有利于资源有效最优的配置。
它引导全新商业思维模式创建：基于商品或服务的非全权交易模式，意味着不同参与主体在交易后形成一荣俱荣，一损俱损得联结体系，协同和利他共赢的新思维需要构建。
它从新角度再定义轻资产模式： 所有权结构分层后，交易价格基于所有权价值要少，形成轻资产模式。轻资产模式是相对所有权的重而来。如果我们把所有权交易称之为重资产模式，那么，结构分层后的非全权交易就是相对的轻资产模式。
总之，所有权结构分层改变交易模式和交易结构，从货殖列传中阐述的你的我的的趋利交易，向未来权益共享利润分享利他共赢的全新商业理性为主导的模式迭代和发展。随着经济发展和繁荣，整个社会商业体系终将从增量开发为主导的模式向盘活存量为主导的模式演进。所有权结构分层，不仅是一个理论体系，更是可以改变全球商业模式的一道待完成的命题。
文章来源自《城开发》杂志